ÉLECTROCHOC POST COVID à DESTINATION DES COLLECTIVITÉS LOCALES et de leurs Elus, DES ENTREPRISES et DES FAMILLES »
1 – MES PREMIÈRES PROPOSITIONS DE LOIS POUR LES COLLECTIVITÉS LOCALES SOURCES DE CROISSANCE LOCALE ET DURABLE :
Alors que les collectivités territoriales sont confrontées à une baisse croissante des dotations de l’État, la valorisation de leur patrimoine est un levier essentiel de développement économique et donc une nouvelle source de recettes.
FACILITER LES PROJETS PUBLICS MALGRÉ LA BAISSE DES RENTRÉES FISCALES :
Pour mieux valoriser le patrimoine immobilier d’une personne publique, un équilibre doit être trouvé entre le besoin de financer un surinvestissement et la nécessité de le garantir.
L’insaisissabilité des propriétés publiques interdit le recours aux voies d’exécution de droit commun et, partant, rend plus difficile le financement des projets publics.
La protection des biens des personnes publiques se justifie par la nécessité d’assurer la continuité du service public. C’est un principe essentiel. Il y a donc lieu de limiter le principe d’insaisissabilité aux seuls biens indispensables à cette continuité du service public.
Les collectivités bénéficieront ainsi de meilleures conditions d’accès au financement si elles peuvent offrir un droit de gage sur les autres biens.
Afin de faciliter le financement des projets publics, les biens immobiliers de la personne publique qui ne sont pas indispensables à la continuité du Service Public pourront constituer une garantie réelle (hypothécaire notamment).
UN GUICHET UNIQUE POUR LES DROITS DE PRÉEMPTIONS PUBLICS :
L’aménagement des territoires, la poursuite des objectifs de développement durable et de gestion d’économie des sols justifient le bénéfice de droit de préemption au profit de l’État, des collectivités locales et des SAFER.
Cependant, la multiplicité et la coexistence de ces droits posent des problèmes d’interférence et de compatibilité qui nuisent à leur efficacité.
La purge successive ou en cascade des divers droits de préemption est un obstacle à la concertation et un frein dans les délais de régularisation des actes mutations et transactions économiquement indispensables et fiscalement rentables ( rappel DMTO – Droits de Mutations a titre Onéreux de 4,5 % du prix des ventes immobilières pour le Conseil Départemental et 1,20% du prix des ventes pour les Communes) ;
S’il n’est pas concevable au vu de l’intérêt général de limiter ou de réduire leur nombre, tant ils répondent chacun à des objectifs particuliers, il faut néanmoins inciter et renforcer la concertation entre leurs titulaires (Communes, Inter-communalités, SAFER, CONSERVATOIRES d’Espaces Naturels Sensibles, etc…) pour donner plus de cohérence à leur intervention et d’optimisation de fonctionnement (fonctionnement actuellement sclérosant la fluidité économique) .
Les notifications de projet de transmission devraient s’effectuer sur une seule déclaration, auprès d’un guichet unique, notamment par voie électronique, et être enfermées dans un seul et même délai de réponse.
SÉCURISER LE PATRIMOINE DES COLLECTIVITÉS LOCALES :
Aujourd’hui obligatoire, l’inventaire des biens publics est un moyen efficace de valoriser le patrimoine des collectivités territoriales.
Or, le développement de l’intercommunalité et les transferts de compétences entre les établissements publics de coopération intercommunale et les communes membres complexifient l’organisation des inventaires, lesquels ne présentent alors pas un degré de fiabilité suffisant.
L’absence de publicité obligatoire du procès-verbal de mise à disposition résultant des transferts de compétences en est la cause.
Elle fragilise les droits de propriété des personnes publiques en nuisant à l’identification précise de la répartition des biens.
C’est pourquoi il y a lieu de rendre obligatoire la publicité foncière du procès-verbal de mise à disposition des biens consécutive à un transfert de compétences entre EPCI et commune et de favoriser ainsi l’inventaire du patrimoine des personnes publiques.
POUR UNE PRESCRIPTION DE L’AFFECTATION A L’UTILITÉ PUBLIQUE :
Lorsqu’un bien n’est plus utilisé ni affecté à un service public ou à l’usage public, la collectivité peut en disposer, sous réserve qu’il soit procédé à son déclassement.
Pour parvenir jusqu’au transfert de propriété, il faut donc veiller au respect de trois étapes:
- la décision ou la constatation de la désaffectation,
- l’acte de déclassement,
- la décision d’aliéner.
Qu’advient-il alors d’un bien mis en circulation pour lequel on découvre ensuite que ce séquençage n’a pas été respecté ?
Ce bien n’est pas valablement sorti du domaine public, puisqu’il est par principe inaliénable. C’est dire que tous les transferts de propriété consécutifs encourent la nullité.
La sécurité juridique des acquéreurs et sous acquéreurs n’est donc pas assurée, d’autant que l’affectation est imprescriptible, et ce même s’il n’y a plus d’affectation à l’utilité publique.
C’est pourquoi, si la loi doit protéger l’affectation dans la mesure où celle-ci est nécessaire, on doit alors admettre que cette protection doit cesser lorsqu’il n’y a plus aucun usage d’utilité publique depuis un certain temps.
Il en est de même en cas de non-respect de la procédure de déclassement en matière d’acte de gestion, puisque la procédure de déclassement ne concerne pas uniquement le transfert en pleine propriété.
C’est pourquoi il y a lieu de sécuriser les transferts de propriété d’un bien dépendant antérieurement du domaine public en instaurant, en cas de non-respect de la procédure de déclassement, un régime de prescription de l’affectation à compter de sa mutation.
En outre, cette prescription devra s’appliquer à toutes les situations, qu’elles soient antérieures ou non à l’entrée en vigueur du texte.
2 – MES PREMIÈRES PROPOSITIONS DE LOIS POUR QUE LES ENTREPRISES FORMENT DU LIEN SOCIAL ET SOCIÉTAL :
La transmission des entreprises représente un enjeu majeur pour la croissance et la compétitivité, mais aussi pour l’aménagement et équipement des territoires en services de proximité et en emplois non délocalisables.
Lever les obstacles, souvent d’ordre fiscal, accompagner la conduite de transmission et de reprise d’entreprise, former, favoriser le réinvestissement contribuent à une politique efficace de développement durable.
FAVORISER LA TRANSMISSION DES ENTREPRISES : UN ENJEU ECONOMIQUE MAJEUR :
A) La TRANSMISSION A TITRE ONEREUX : CESSIONS – ACQUISITION DES ENTREPRISES :
Aujourd’hui, l’État ne reconnaît pas le rachat de titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés comme étant une dépense professionnelle, même si le repreneur exerce son activité principale dans la société dont il vient de faire l’acquisition.
Ainsi, pour l’acquisition d’une petite entreprise, le cessionnaire est obligé d’utiliser des schémas juridiques de grandes entreprises avec « holding » pour obtenir la déductibilité de ses charges d’acquisition.
Le principe fondamental de l’égalité du contribuable devant la loi ne peut admettre de discrimination de traitement fiscal lorsqu’il s’agit d’une opération identique dans son objet.
Simplifier et harmoniser les règles de transmission d’entreprise doivent constituer une priorité des intentions du législateur. Tout acheteur d’entreprise devrait pouvoir déduire les frais d’acquisition, droits et intérêts d’emprunt, et ce, quels que soient le statut ou la structure de l’établissement professionnel.
B) LA TRANSMISSION A TITRE GRATUIT : DONATION ET SUCCESSION DES ENTREPRISES :
• Pour le donataire :
Les transmissions par décès ou les donations de parts ou actions de société ont été facilitées par les engagements de conservation des titres de société (ou pacte Dutreil).
Cependant, le respect des conditions de mise en œuvre de tels engagements exige la production d’attestations annuelles postérieures, qui sont inutiles, tant le contrôle de la poursuite des engagements est facile à exercer. Or, une omission de déclaration ou une déclaration hors délai est sanctionnée par la perte du bénéfice du régime de faveur, même si les conditions sont remplies.
Le chef d’entreprise peut se trouver, lors d’un contrôle purement formel, à devoir rembourser les aides fiscales, outre les pénalités de retard, alors que l’administration fiscale avait, dès l’origine, les moyens de s’assurer du respect des conditions légales.
Il y a lieu de simplifier les obligations déclaratives attachées au régime Dutreil et les remplacer par une simple obligation de transmission de ces déclarations à première demande de l’Administration.
• Pour le donateur :
La transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle ou de titres de société de personnes est en principe soumise à l’imposition des plus-values.
Cette imposition est anti-économique, car la mutation à titre gratuit ne génère aucun flux financier.
En outre, elle est contraire au principe de neutralité fiscale, dans la mesure où la transmission des titres de société soumise à l’impôt sur les sociétés n’est pas imposable au titre des plus- values.
C’est pourquoi, quelle que soit la structure transmise, entreprise individuelle, parts de société assujettie ou non à l’impôt sur les sociétés, la transmission à titre gratuit doit purger les plus-values réalisées par le précédent propriétaire.
TRANSMISSION ET REINVESTISSEMENT :
À la différence des ventes d’entreprise sous forme de cession de titres, l’acquéreur d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou libérale peut être rendu responsable avec le vendeur du paiement de certains impôts directs, à concurrence de la valeur du fonds et pendant un temps déterminé.
Cette responsabilité contraint, en pratique, à un blocage du prix de vente du fond de commerce pendant plus de trois mois afin de réserver ce prix à l’administration fiscale si le comptable des finances publiques en fait la demande pour les impôts dus à raison de l’exploitation. Cette immobilisation du prix empêche un réinvestissement de la part du vendeur et crée une inégalité entre les différentes formes de cession d’entreprise.
Il y a lieu de supprimer toute solidarité fiscale entre acquéreur et vendeur, quelle que soit la nature de l’entreprise (artisanale, libérale, commerciale ou autre), et de favoriser le réinvestissement du prix de vente dans une nouvelle acquisition.
FAVORISER LE MAINTIEN DES ENTREPRISES DANS LES TERRITOIRES :
Les difficultés liées à la transmission d’entreprise résultent bien souvent d’un manque d’anticipation et d’une méconnaissance du tissu économique et social d’un secteur.
La transmission peut constituer un véritable levier de croissance de l’entreprise et de valorisation de son patrimoine si elle est suffisamment préparée et maîtrisée.
La transmission, lorsqu’elle est réalisée au profit des salariés, offre une perspective de maintien des emplois locaux et des savoir-faire. Le droit d’information illusoire des salariés ne répond pas aux objectifs de reprise de l’entreprise.
Il est préférable d’améliorer les conditions de financement de la reprise d’une entreprise par les salariés.
C’est pourquoi il est proposé :
- de revisiter les différents régimes existants en faveur de la transmission d’une entreprise aux salariés en simplifiant les conditions d’application et en prévoyant des avantages fiscaux pour le vendeur et le repreneur,
- d’instaurer des conditions de prêt et des conditions fiscales plus attractives pour les repreneurs lorsqu’il s’agit de salariés de l’entreprise,
- d’inciter les dirigeants d’entreprise à privilégier une transmission à un ou plusieurs de leurs salariés par une exonération de plus-values.
C) SECURISER LES ENTREPRISES PAR UNE NOUVELLE FISCALITE ADAPTEE POUR LIBERER LES ENERGIES D’ENTREPRENDRE :
CLARIFIER LE CONCEPT DE « HOLDING ANIMATRICE, dont les interprétations sont sources de nombreux contentieux fiscaux grevant les entreprises :
Une exigence de stabilité juridique et fiscale dans le monde de l’entreprise doit être au coeur des débats parlementaires, car l’insécurité fiscale est une source de difficulté pour les sociétés dans leur organisation et leur développement.
Ainsi, les structures d’entreprise utilisent fréquemment la « holding » pour pouvoir acquérir d’autres sociétés ou tout simplement assurer une transmission.
Pour utiliser correctement cette société « holding »avec la fiscalité la plus adaptée, ladite «holding » doit être animatrice de sa ou de ses filiales.
Or il n’existe aucune définition admise par l’administration fiscale de la holding dite « animatrice».
Sa qualification incertaine génère un contentieux fréquent entre l’administration fiscale et les entreprises ayant pour conséquence des reprises d’impôts pouvant conduire à un déséquilibre financier et économique.
C’est pourquoi il est nécessaire de clarifier la notion de « holding animatrice » qui exerce une activité commerciale et utilise ses participations dans ce cadre.
ETABLIR UN PRINCIPE GENERAL DU DROIT DE STABILITE FISCALE :
La liberté d’entreprendre, qui découle de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, a valeur constitutionnelle.
Or, comment entreprendre en l’absence de règles fiscales pérennes et stables ?
L’État de droit implique une prévisibilité des normes.
La loi doit pouvoir s’adapter à l’évolution des objectifs économiques et sociaux, mais pas au mépris de la stabilité.
L’instabilité des règles fiscales rend aléatoires les prévisions des agents économiques et conduit à un recul de l’adhésion des citoyens à l’impôt.
En outre, elle nuit à l’attractivité de notre pays.
C’est pourquoi il est proposé d’instaurer comme Principe Directeur de l’action publique « La stabilité des règles fiscales avec un encadrement strict des exceptions » érigé au statut juridique de « Principe général du droit » lequel principe général du droit constitue une Norme juridique supérieure aux Lois mais inférieure à la Constitution.
D) SECURISER LES ENTREPRISES PAR LA MEDIATION COMME NOUVELLE MODALITE DE GESTION DES CONTENTIEUX ET CONFLITS EXTERNES ET INTERNES :
Restaurer la confiance entre les acteurs de l’économie est une des clés de la compétitivité.
Sensibiliser les entrepreneurs aux modes amiables de règlement des conflits est un facteur de stabilité économique de la société.
Développer ces procédures amiables, c’est répondre aux enjeux économiques, sociaux et participer au mouvement de déjudiciarisation.
La loi de modernisation de la justice du XXIe siècle encourage leur utilisation.
Plutôt qu’attendre l’issue d’une procédure judicaire longue et coûteuse, la médiation repose sur un accord des parties en vue de résoudre un différend de manière apaisée, à l’aide d’un tiers indépendant et impartial, formé à cette technique.
Il y a donc lieu de promouvoir la médiation, qui a vocation à s’appliquer à la résolution de différends, que ce soit dans les relations commerciales de l’entreprise, pour la gestion des conflits avec ses salariés ou entre associés, ou lors de sa cession.
3 – MES PREMIERES PROPOSITIONS DE LOIS POUR TOUTES LES FAMILLES CELLULES SOCIALES DE BASE :
REPENSER LES ARCHAIQUES « DROITS DE SUCCESSIONS » ET » DROIT DE PARTAGE » :
A) LIBERER LA FISCALITE DE LA TRANSMISSION POUR L’ADAPTER A LA SOCIETE ACTUELLE ET AUX NOUVELLES FAMILLES :
L’impôt sur les transmissions à titre gratuit (Successions et Donations) est l’un des régimes les plus anciens de notre système fiscal. Il est temps de le moderniser et de tenir compte de l’évolution du cadre familial et du concept même de « famille » ;
En matière de fiscalité lors des mutations à titre gratuit (dits droits de succession mais qui concerne également les donations entre vifs), le taux d’imposition en ligne directe est de 20 % ou plus.
En effet, les taux de 5, 10 et 15 % sont assis sur des bases très faibles (jusqu’à 5.000, 10.000 et 15.000). Or, l’évolution de l’environnement juridique, démographique, social, et économique de notre société, et notamment celle du cadre familial, appelle aujourd’hui une modernisation du régime d’imposition des donations et des successions afin d’éviter les effets néfastes d’une fiscalité parfois confiscatoire.
Cette modernisation pourrait consister à :
- aménager les barèmes en instaurant une véritable progressivité des tranches, en en diminuant le nombre, en baissant les taux les plus élevés, en relevant le montant des abattements en ligne directe et en fusionnant les barèmes entre époux et en ligne directe,
- faciliter la fluidité et la mobilité des patrimoines en faveur des jeunes générations en favorisant fiscalement les donations par rapport aux successions et en dopant fiscalement les transmissions transgénérationnelles,
- déconnecter notre fiscalité des droits de mutation à titre gratuit du « droit du sang » en facilitant les transmissions entre beaux-parents et beaux – enfants et en alignant le régime fiscal de l’adoption simple sur celui de l’adoption plénière. Le droit du coeur plutot que le droit du sang !
B) LIBERER LA FISCALITE DE LA SEPARATION POUR L’ADAPTER A LA SOCIETE ACTUELLE FAMILIALEMENT EVOLUTIVE TOUT AU LONG DE LA VIE :
EN FINIR AVEC LA DOUBLE PEINE FISCALE EN CAS DE DIVORCE !
La loi de finances rectificative pour 2011 a porté à 2,50 % le taux du droit de partage antérieurement à 1%.
Il s’agit d’un droit d’acte, non exigible en présence d’un partage verbal ou d’un partage non matérialisé par un acte taxable, rencontré parfois en présence de certains actifs mobiliers.Ce taux proportionnel qui ne comporte notamment ni abattement, ni plafonnement, ni progressivité, fragilise la situation des époux devant partager leurs biens à l’occasion d’un divorce.
Contraints de mettre fin rapidement à leurs relations patrimoniales en vue de « refaire leur vie », les époux, se trouvant déjà dans une situation familiale et émotionnelle délicate, sont alors soumis à une ponction fiscale importante telle une veritable sanction « fiscale » du divorce .
Cette évolution regrettable va par ailleurs directement à l’encontre des mesures prises par les pouvoirs publics en vue de limiter les situations d’indivision, inévitables sources de conflit entre les indivisaires.
C’est pourquoi ce droit doit être supprimé ou au moins dans un premier temps « budgétaire » modifié pour en ramener le taux à 0,5 %.
C) LIBERER LES ENERGIES : INCITER A DONNER :
Les donations aux jeunes générations doivent être favorisées, et ce, pour plusieurs raisons :
- L’allongement de la durée de vie conduit à un recul considérable de l’âge auquel on hérite. Aujourd’hui, les héritiers reçoivent un patrimoine à un âge souvent de la retraite, où ils sont déjà installés dans la vie, et ont moins de besoins pour investir,
- les donations, face à la crise de l’État- providence, constituent un instrument privilégié de solidarité familiale encore trop peu utilisé. En effet, la multiplication des donations aux jeunes générations constitue un accélérateur efficace de leurs projets patrimoniaux pour accéder à la propriété de leur logement ou pour créer une entreprise. En vue de faciliter la fluidité et la mobilité des patrimoines en faveur des jeunes générations, il y a lieu de favoriser fiscalement les donations dont les conséquences économiques seront très positives sur le marché du logement et la création d’entreprise.
Cette incitation aux donations devrait prendre la forme :
- d’un allégement du barème,
- d’une réduction de droits en fonction de l’âge du donataire,
- de dispositions spécifiques propres à faciliter les donations transgénérationnelles,
- d’une modification des règles du rappel fiscal en réduisant le délai de reconstitution des abattements entre deux transmissions à titre gratuit tout en prévoyant leur reconstitution en fonction du temps écoulé entre deux opérations.
4 – BOOSTER LA DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION IMMOBILIERE ET DE RENOVATION : 1 LOGEMENT créé ou entièrement rénové : 4 EMPLOIS LOCAUX créés POUR LES TERRITOIRES :
LES OBJECTIFS A ATTEINDRE :
Mobiliser le foncier pour à la fois préserver les espaces naturels et optimiser les constructions :
- Favoriser et dynamiser l’aménagement opérationnel via des études d’urbanisme opérationnelles comme elles existaient dans les anciens CDDRA ( Contrats de Développements Locaux de la région Rhone-Alpes) catalyseurs de sorties d’opérations et de déblocage des zones AU (1AU et 2AU ) des PLUI ,
- Réhabiliter l’existant notamment énergétiquement (l’enjeu d’efficience énergétique étant sur le parc existant , notamment dans nos Stations de Ski)
sont des enjeux incontournables d’une politique immobilière efficace et concrête.
LES MOYENS A METTRE EN ŒUVRE :
L’évolution
- de la fiscalité immobilière,
- de l’accès au logement
- et la simplification des normes sont nécessaires.
UN BOOST FISCAL IMMEDIAT POUR FACILITER L’ACCES RAPIDE AU LOGEMENT :
Axer vers les primo-accédants : mettre en place un nouveau système « Pass logement » :
L’accès des primoaccédants :
La fiscalité du logement pénalise les jeunes générations pour l’accès à la propriété.
La suppression de la déclaration d’exonération de la taxe foncière d’une construction nouvelle :
La hausse des prix qui n’est pas compensée par la baisse des taux d’intérêt n’explique pas à elle seule les difficultés d’accès à la propriété. Les Droits de Mutations à titre onéreux encaissés au bénéfice des collectivités locales (Départements 4 ,50% et Communes 1,20% du prix de vente) ne seront pas touchés Par contre la TVA sur l’immobilier neuf à 20% du prix donc facture de hausse de 1/5 des prix de vente devra être abaissée à 5% voir à 0% ;
Il y a lieu de repenser la fiscalité du logement afin d’en faciliter l’accès aux jeunes générations et aux primo-accédants et de booster le marché post-COVID , notamment par une exonération de la Fiscalité lors de la première acquisition.
Quel que soit le lien de parenté, les donations de sommes d’argent destinées à financer l’acquisition par le donataire de son premier logement devraient être également exonérées de droits de mutation à titre gratuit.
Toute cession immobilière devrait être exonérée de plus-values dans la mesure (et dans la limite) où le produit de la cession fait l’objet :
- d’un réinvestissement dans un nouveau logement constituant la résidence principale du vendeur
- ou d’une donation permettant à son bénéficiaire de réaliser cette acquisition
En contrepartie de la suppression ou baisse importante de la TVA immobilière , les biens immobiliers neufs seront soumis aux taxes foncières dès la première année ce qui fera des rentrées fiscales complémentaires pour nos collectivités locales.
LE DEFI DE LA RENOVATION DU PARC IMMOBILIER EXISTANT: LOGEMENTS DECENTS ET LOGEMENTS BASSE CONSOMMATION ENERGETIQUE :
En participant à la prévention de la dégradation de l’habitat notamment énergétique.
Avec quel outil ? :
Le certificat unique de décence. À ce jour, la multiplicité comme la juxtaposition des réglementations en présence rendent impossible une lecture unique de la notion de décence, ce qui nuit à son efficacité et donc à la préservation du parc immobilier existant. Ainsi, ni le bailleur ni le locataire n’ont la certitude qu’au jour de la location le logement soit décent.
Cette situation est préjudiciable au propriétaire comme à son locataire. Elle favorise également la dégradation de l’habitat. Lutter efficacement contre l’habitat indigne est un enjeu social et économique qui intéresse l’ensemble du parc immobilier sans distinction, y compris les logements HLM.
Pour parvenir à cet objectif d’intérêt général, la loi transition énergétique pour la croissance verte a créé le carnet de suivi et d’entretien du logement, qui permettra à l’occupant de mieux connaître, utiliser et gérer son logement.
Son efficacité dépendra de la pertinence, de la qualité et de la lisibilité des informations qu’il contiendra ainsi que de son suivi énergétique.
C’est pourquoi un certificat unique attestant ou non du caractère décent / indécent du logement « y compris énergétiquement » parlant répondrait à cet objectif. Ce certificat serait intégré au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement
REEQUILIBRER LES RAPPORTS PROPRIETAIRES / LOCATAIRES EN SIMPLIFIANT LE BAIL PAR UN REGIME JURIDIQUE UNIQUE
Ce qui participera à une dynamique économique locative mais aussi aux efforts de solidarité pour rendre le logement accessible au plus grand nombre
A) UN SEUL REGIME JURIDIQUE DE BAIL AVEC DES OPTIONS A LA CARTE SELON L’OBJECTIF DE LA LOCATION :
Les récentes réformes législatives ont fait basculer les rapports locatifs d’une logique de droit au renouvellement du bail vers celle d’un droit au maintien dans les lieux.
Cette logique, à la fois anti-économique et donc en finalité antisociale, est celle qui existe actuellement pour le contrat de bail en HLM.
L’encadrement des loyers participe également au rapprochement des deux législations.
Le constat actuel est donc le suivant : les spécificités du contrat de bail en HLM gagnent progressivement la réglementation applicable aux logements privés.
La raison en est simple : le secteur privé est censé pouvoir pallier les faiblesses du secteur HLM.
Dans le même temps, de plus en plus de ménages ne peuvent accéder ni au secteur privé, ni au secteur HLM, ce qui crée une catégorie intermédiaire oubliée.
Enfin, l’injonction de mixité sociale impose de réduire la concentration des ménages défavorisés logés en HLM pour éviter la « ghettoïsation » de certains quartiers.
La création d’un bail unique à la carte, et fiscalement incitatif type statut LMP / LMNP (voir infra) , répondrait aux objectifs de mixité sociale choisie et non subie, tout en respectant le principe d’équilibre contractuel garanti par le droit au renouvellement du bail.
B) CREER UN VERITABLE STATUT JURIDIQUE CIVIL, COMMERCIAL ET FISCAL de « BAILLEUR PRIVE » :
La fiscalité des revenus de l’épargne immobilière est marquée :
- par une forte instabilité liée à la superposition et à la multiplicité des régimes fiscaux dérogatoires ;
- par une absence de neutralité liée au fait que les avantages fiscaux peuvent différer selon la nature des immeubles (neufs ou anciens), leur situation (métropole, outre-mer), les revenus des locataires, les surfaces, la nature des locations (meublées ou nues), les recettes ou le chiffre d’affaires du bailleur (microfoncier, loueur en meublé professionnel ou non), etc.
- par une complexité croissante liée à la déclinaison des avantages fiscaux accordés et de leur condition d’octroi (réduction ou déduction d’impôt, amortissement, imputation des déficits, prise en compte des charges déductibles, etc.).
La création d’un véritable statut « économique et fiscal » du « bailleur privé », inscrit dans la durée, relancerait les investissements immobiliers en garantissant la simplicité et la neutralité fiscale.
La reconnaissance de la gestion immobilière comme véritable activité économique participerait à cette relance :
- en permettant notamment l’amortissement de l’immeuble loué ;
- en déverrouillant les règles de déduction du déficit foncier sur le revenu global ;
- en assouplissant les modalités de déduction des charges foncières, dont les intérêts d’emprunt.